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☆☆ 週刊節税教室 ☆☆ 第296号（2007/9/25)
【 アトラス総合事務所 】 http://www.cpainoue.com/
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■■■ 不動産会社の営業 （法人税・所得税） ■■■
☆質問
「ワンルームを5部屋所有しているサラリーマンです」
「給与がかなり高額なため、ワンルームを購入して賃貸することにより、
不動産所得の損失を給与所得と損益通算して、節税をしながら財産を
増やしていっている状況です」
★回答
「不動産所得の損失は給与所得と相殺できますので、確かに税金は
その分少なくなります」
☆質問
「しかし、借入金が増えてしまったことに加えて、購入後の物件価格の
下げがきつく、ちょっと将来に不安を抱えてます」
★回答
「そうですね、少子化で賃貸も付きにくくなっていますから・・・」
☆質問
「このような状況で、最近不動産会社の営業の人から不動産管理会
社の設立を持ちかけられています」
★回答
「どのような内容ですか？」
☆質問
「更に物件を購入して、今までのワンルームとともにすべての物件を、
不動産管理会社にサブリースしろと言っています」
★回答
「サブリース、つまりあなたと不動産管理会社との間で賃貸借契約を
締結して、不動産管理会社は借り受けた物件を更に賃貸に出すとい
う契約ですね」
「家賃保証契約または一括借り上げ契約、転貸契約方式と言われる
ものです」
☆質問
「そして、不動産管理会社に落ちる管理料、つまり不動産管理会社が
建物を借りてそれを貸す差額が管理会社の収入となるのですが、そ
の収入は、いろいろな経費を使えばなくなってしまうから、結果として
節税になると言っていました」
★回答
「不動産管理会社を設立して、サブリース方式で管理会社に管理料を
落とすのも、家賃の15％くらいが上限です」
「例えば、年間家賃収入が500万円あれば、その15％の75万円が管
理会社の収入になります」
☆質問
「そしたら、その75万円を不動産会社の営業の人が言うように、交際
費や何やらで経費として使ってしまったらよいのですね」
★回答
「それはダメです」
「会社の経費は、会社の収入を得るために必要なものだけです」
「物件を管理したり、入居者を募集するための経費は自ずとたかが知
れていますよね」
☆質問
「それはそうですね」
★回答
「しかし、会社ではいろいろな節税方法がありますから、それらを駆使
すれば効果があるかもしれません」
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