第７２号 （2000年4月）
登記簿の見方
定期借家制度
登記簿の見方登記とは辞書によると「権利・身分を公に登録すること」とあります。
この登記は大きく不動産登記と商業登記に分かれます。
不動産登記は土地建物の権利を登録し，商業登記は会社の状態を登録します。登記簿はこの登録を綴った物で、登記簿謄本とはその写しのことを言います。
現在、全国の登記所で登記簿のコンピュータ化が進められており、今現在約３分の１の登記所がコンピュータ化されています。
コンピュータ化された登記所の登記簿謄本は名称が変わり、「登記事項証明書」となります。
登記所に出向いて入手
| 登記簿謄本は不動産の所在地を管轄する登記所、または法人の本店所在地を管轄する登記所に行けば手に入れられます。 |
郵送で入手| 登記所に手数料である登記印紙を貼った謄本の申請書と切手を貼った返信用封筒を同封すれば郵送で登記簿謄本を手に入れることができます。 |
インターネットでの閲覧| 予定では平成１２年度中に登記簿のインターネットでの閲覧ができるようになっています。 |
不動産の登記簿は大きく見るところが大きく３つに分かれます。
表題部| ここは土地建物の所在場所、土地建物の面積、土地の種類（宅地、山林、田畑等）、建物の種類（居宅、店舗、工場等）、建物の構造（木造、鉄骨等）等が記載されています。 |
甲区| この甲区には、土地建物の所有権の移転・保存の状況が記載されています。それもどのような理由による移転なのか（これを登記原因といいますが、売買や相続、贈与などといった理由）が明示されています。 |
乙区| 乙区は所有権以外の権利に関する事項が登記されています。銀行から借金して購入した土地建物であればこの乙区に抵当権の設定登記がされています。これを見れば、どこの銀行からいつ、いくら借入をしたかが一目瞭然です。 |
商業登記簿には会社の名前である商号、本店所在地、会社の目的、資本の金額、役員の氏名など会社の基本となる事項が記載されています。
有限会社であれば取締役及び監査役の住所も記載されています。株式会社の場合は代表取締役のみ住所が登記されています。
株式会社の場合は取締役は２年に１回の登記が、監査役は３年に１回の登記（それぞれの任期が２年と３年のため）が必要となります。これを怠っているか否かも登記簿を見れば一目瞭然です。
このように登記簿は誰でも見ることができるものですから、変更事項の登記は怠らないようにしなくてはなりません。
定期借家制度「良質な賃貸住宅等の供給の促進に関する特別措置法」という法律が平成１２年３月１日から施行されています。
これがいわゆる定期借家権を定めた法律です。定期借家権は次のような特徴を持った借家契約です。
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契約で定めた借家期限が来ると、いわゆる｢正当事由｣なしに必ず契約が終了します。したがって契約が更新することがありません。 |
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期間設定は従来の１年以上２０年以下という制限なしに自由に設定できます。 |
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契約期間中の家賃の増減をしない特約を付けることができます。 |
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中途解約は、賃貸床面積が２００㎡未満の居住用建物で賃借人側に一定のやむを得ない事情がある場合に限り認められます。家主側からの中途解約権はありません。 |
定期借家権は従来の借家権に比べて次のようなメリットが考えられます。
家主側のメリット正当事由なしに契約を終了できるので家主側にとって貸しやすくなります。 従来は正当事由といってもまれにしか認められないのが実情で、いったん借家契約をすると賃借人が自主的に退室しない限り、半永久的に契約が更新されることになっていました。
家主側の事情でどうしても退室してもらうには多額の立退料を支払わなくてはなりません。 定期借家権は立退料なしに契約期間終了とともに建物を返してもらえるのです。家主側にとって将来における土地のいろいろな活用を計画することが可能となります。
賃借人側のメリット家主側で貸しやすくなるということは、それだけ貸家の供給が増えることになりますので、家賃の下落が期待できます。
また従来は、いったん家を貸すとなかなか返してもらえないということで回転率のよい狭い貸家が多い傾向がありましたが、定期借家として広い貸家の増加も期待でき、賃借人にとっても選択の幅が広がります。
従来の借家権は今までどおり存続します。また従来の借家権の更新の際に定期借家権に切り替えることはできません。
居住用建物の場合、従来の借家契約を合意解約して、新たに定期借家契約をすることは当分の間できないことになっています。
事業用建物の場合は可能です。
アパートなどの貸家の敷地である貸家建付地の相続税評価額は次の算式で求められます。
| 「自用地(更地)の価額 ×（１－借地権割合×借家権割合）」 |
借家権割合は東京国税局管内では30％とされています。
定期借家権は家主側の権利が強くなった分だけ従来の借家権より評価が低くなるべきと考えられますが、課税当局において今後の定期借家契約の実態を見極めて判断されることになりそうです。
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