第８６号 （2001年6月）
相続税法上の土地の評価
生前贈与
相続税法上の土地の評価
相続税を計算するにあたっての土地の評価及び土地を贈与する場合の土地の評価については相続税法により評価の仕方が定められています。以下その具体例を紹介致します。
不特定多数の者の通行の用に供される私道は評価ゼロです。それ以外の私道は更地評価額の３０％評価です。
不整形地とは形の悪い土地のことで、整形地の最大３０％引きの評価となリます。
道路に接していない土地です。道路に接していると仮定して評価した額の最大３０％引きの評価となリます。
土地を他人に貸し付け、賃借人が建物を自ら建てて使用している場合には借地権の割合だけ土地の評価が下がります。その土地の借地権割合が８０％の場合は８０％引きの評価となリます。
反対に建物の所有者（土地の賃借人）は土地価額の８０％を借地権として評価されます。
地主自らが建物を土地の上に建てて他人に貸し付ける場合（アパート経営等）には、借地権割合に３０％を乗じた割合だけ評価が下がります。
借地権割合が８０％の場合は８０％×３０％の２４％だけ評価が下がるわけです。
土地の評価方式には路線価方式と倍率方式とがあります。
路線価方式は、毎年各国税局から発表されている路線価台帳に記載のある土地に適用される評価方式であり、主に都市部の土地の評価に使われます。
倍率方式は、路線価の付いていない土地の評価に使われる方式で、固定資産税評価額に一定倍率を乗じて評価する方法です。
主に都市部以外の地域で使われる方式です。
土地の形により評価額が以下の場合、計算上減額されます。
奥行きが長い・短い土地
普通住宅地区の場合、奥行が24メートル以上ある土地については奥行きが長くなればなるほど土地の評価は低くなります。
また、普通住宅地区の場合、奥行が10メートルより短くなると土地の評価は低くなります。
間口の狭い土地
普通住宅地区で間口が8メートル未満の土地は狭くなればなるほど土地の評価は低くなります。
生前贈与
平成１３年度税制改正で平成１３年１月１日以降の贈与について贈与税の基礎控除額が６０万円から１１０万円に引き上げられました。基礎控除額が引き上げられたのは昭和５０年から実に２５年ぶりのことです。そこで相続税対策としての生前贈与が注目されています。
贈与税はその年の１月１日から１２月３１日までにその個人が贈与を受けた財産の課税価格から基礎控除額を控除した残額に税率を適用して算出されます。
つまり基礎控除額以下の贈与であれば贈与税はかかりません。
たとえば現金１０００万円を一度に贈与すると贈与税は
（１０００万円−１１０万円）×45％−１４０万円＝２６０万５千円
と算出されます。
しかし、毎年１００万円を１０年間贈与するなら各年において基礎控除以下ということで贈与税は０となります。
このように財産を移転して相続財産を減らすことで相続税対策になり、相続人に贈与することで納税資金の準備とすることもできます。
ただし、この生前贈与をするにあたって注意すべきポイントがあります。
＜連年贈与に対する注意＞
連年贈与とは先ほど述べた毎年１００万円を１０年間贈与するというような毎年連続して贈与することです。
これに対して贈与税はかからないと言いましたが、不用意なやり方で贈与すると贈与税がかかってくるのです。
最初から１０００万円を贈与するつもりで１０年間に分割して１００万円贈与していくというようなケースでは贈与税がかかってきます。これを「有期定期金」の贈与といいます。
有期定期金はその期間により法定評価割合が定められており、１０年であれば40％で評価され定期金の総額１０００万円は
１０００万円×40％＝４００万円
の評価額となります。
これに対する贈与税は
（４００万円−１１０万円）×25％−３０万円＝４２万５千円
となります。
この有期定期金の贈与とならないように次のような点に注意する必要があります。
毎年の贈与額が一定であると最初の時点での計画性を疑われます。毎年そのつど贈与をしたのだということで、今年は９０万円、次の年は１５０万円（この場合贈与税は４万円かかる）というように変化をつける配慮が必要です。
毎年贈与のつど贈与契約書を作成します。贈与の時期についても毎年同じ時期ではなくその月日に変化をつけます。
贈与税の申告書を提出する
契約書の作成とともに翌年３月１５日までに贈与税の申告書を提出します。贈与税が出る場合はもちろん、基礎控除額以下の場合でも贈与税ゼロの申告書を提出して税務署の受付印が押された控えを保存しておきます。
資金の移動は口座を通して行う
資金の移動は贈与する者と贈与を受ける者とのそれぞれの名義の預金口座を通して行い客観的に立証できるものにしておきます。
アトラス総合事務所
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