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相続について

空き家特例と小規模宅地特例との関係

空き家に係る譲渡所得の特例

 これは、相続又は遺贈によって、一定の要件を満たす被相続人居住用家屋及び被相続人居住用家屋の敷地等を取得した個人が、平成28年4月1日から平成31年12月31日までの間に一定の要件を満たす譲渡をした場合において、その譲渡が当該相続の開始があった日から同日以後3年を経過する日の属する年の12月31日までにされたものであり、且つ、当該譲渡対価の額が1億円以下であるときは、当該譲渡に係る譲渡所得から3,000万円の特別控除額を控除出来る、という特例です。

小規模宅地等の特例

 これは、相続又は遺贈によって取得した財産の内に相続開始直前において被相続人等の事業の用又は居住の用に供されていた宅地等で建物や構築物の敷地の用に供されているものがある場合には、当該宅地等の評価額から一定の限度面積までの部分について、最大80%相当額を減額出来る、という特例です。

両特例は重複適用可能か?

 結論から言えば、両特例の重複適用を禁じる規定は存在しない為、両特例の重複適用は可能です。

 但し、無条件に重複適用が可能という訳ではなく、一定のケースにおいてのみ重複適用が可能なのです。

3,000万円控除は空き家である必要がある

 空き家に係る譲渡所得の特例である3,000万円の特別控除を受けられる為の要件の1つに「空き家であること」が挙げられています。

 これは、相続又は遺贈により取得した被相続人居住用家屋及び被相続人居住用家屋の敷地等について、当該相続開始の日から譲渡の時までの間、事業の用・貸付の用に供されていないことは勿論の事、居住の用に供されていないことも適用要件とされているのです。

 文字通り「空き家」である事が要求されている訳です。

 よって、小規模宅地特例の方でもこの「空き家である」という要件を満たさないと、空き家に係る譲渡所得の特例との重複適用は出来ないことになります。

 果たして、小規模宅地特例の方で「空き家」でも適用可能なケースがあるのでしょうか?

小規模宅地特例_空き家でも可能なケースとは?

 小規模宅地特例が適用可能なケースには様々なパターンがありますが、その中でも適用頻度が多いと思われるのは、「特定居住用宅地等」のケースでしょう。

 これは、被相続人又は被相続人と生計を一にする被相続人の親族の居住の用に供されていた宅地等で一定の要件を満たす場合には、最大330㎡までの部分について、その宅地等の評価額から80%相当額を減額出来るという特例です。

 実は、この特定居住用宅地等のケースには、「空き家」であっても適用可能なケースがあるのです。

 それは、いわゆる「家なき子」に該当するケースです。

小規模宅地等_「家なき子」に係る特例とは?

 これは、相続又は遺贈によって取得した宅地等が、被相続人の居住の用に供されていたものであり、当該取得した者が下記の要件を満たす場合に適用される特例です。

 1.人的構成の要件
    被相続人の配偶者又は相続開始直前において被相続人の居住の用に供されていた家屋に居住していた親族がいないこと。

 2.家屋を所有し居住しないことの要件  
    相続開始前3年以内に日本国内にある自己又は自己の配偶者の所有に係る家屋(相続開始直前において、被相続人の居
   住の用に供されていた家屋を除きます)に居住したことが無いこと。

 3.保有継続の要件
    当該宅地等を相続税の申告期限まで保有していること。

 
 上記1の要件をよく読み解くと、被相続人が亡き後は、当該家屋に居住している者は誰もいなくなってしまう、つまり、「空き家」になってしまうという事が分かります。

「家なき子」故の重複適用

 上記のとおり、空き家に係る譲渡所得の特例と重複適用出来る可能性がある小規模宅地特例は、「家なき子」に該当するケースです。

 両特例の適用要件を満たしていれば、次の適用関係が成り立ちます。

〔相続税の申告において〕

 「家なき子」に係る特定居住用宅地等の特例により、最大330㎡までの部分について、その宅地等の評価額から80%相当
 額を減額出来ます。

〔譲渡所得の申告時において〕

 「家なき子」に係る小規模宅地特例は、当該宅地等を当該相続税の申告期限まで保有している事が適用要件となっています。

 よって、譲渡可能となるのは、相続税の申告期限を経過した後となります。

 その譲渡が、当該相続の開始があった日から同日以後3年を経過する日の属する年の12月31日までの間にされたものであり、且つ、当該譲渡日が、平成28年4月1日から平成31年12月31日までの間に属していれば、空き家に係る譲渡所得の特例として、当該譲渡に係る譲渡所得から3,000万円の特別控除額を控除出来ます。

≪終わり≫

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