☆質問
『会社で事務所用に中古マンションを１室購入しました』
『税務上の扱いを教えてください』
★回答
中古マンションを購入したら、まず購入価格を建物の価格と土地の価格
に分けなければなりません。
消費税は建物の売買にはかかりますが、土地の売買にはかかりません。
ですから、まず不動産の売買契約書において、消費税の記載があるか
どうかを確認する必要があります。
売買契約書に消費税の記載があれば、その金額は建物の売買金額に
かかる消費税ということになります。
消費税の金額が５０万円とされていれば、５０万円を消費税率の５％で
割った１千万円が建物の売買金額であることになります。
☆質問
『なるほど・・・しかし、会社で買った中古マンションの売買契約書には
売買金額２千万円とあるだけで、消費税の記載はありません』
★回答
そうですか。
それでは、建物の売買金額を消費税から逆算する方法はとれません。
しかし、２千万円で購入した中古マンションを「土地いくら」「建物いくら」
と分けないと、会社での消費税の計算や、建物に対する減価償却の計
算もすることができません。
☆質問
『では、どうしたらよいのですか？』
★回答
このような場合、２つの方法が考えられます。
まず、購入価格である２千万円を土地の固定資産税評価額と建物の固
定資産税評価額の割合で土地と建物に分ける方法です。
☆質問
『土地と建物の固定資産税評価額はどのように調べるのですか？』
★回答
市区町村役場で「固定資産税評価証明書」を発行してもらいます。
何百円かの手数料がかかりますが、入手できます。
たとえば、土地の固定資産税評価額が１千万円で建物の固定資産税評
価額が６百万円としましょう。
土地の金額は購入価格２千万円に１千万円（土地の評価額）を掛けて
１６百万円（土地と建物の評価額合計）で割った金額です。
すなわち、１，２５０万円が土地の購入金額になります。
同様に、建物の購入金額は２千万円に６百万円を掛けて１６百万円で割
った金額である７５０万円になります。
☆質問
『なるほど。こうやって中古マンションの購入金額を土地と建物に分ける
のですね。』
『ところで、もうひとつの方法も教えてください』
★回答
これは、国土交通省が発表している「建築統計年報」による方法です。
建築統計年報には、「建物の標準的な建築価額」の表があり、建物の構
造と建築年数ごとに平米あたりの建築費が定められています。
☆質問
『会社で買ったマンションは平成３年築で、鉄筋コンクリート造りで、面積
は４０平米です。』
★回答
平成３年築で鉄筋コンクリート造りですと、「建物の標準的な建築価額」
は、平米２４６，８００円になります。
建物が４０平米ですから４０平米×２４６，８００円＝９，８７２，０００円が平
成３年のマンション建築時の建物の額となります。
しかし、平成１６年にこの中古マンションを取得したわけですから、すでに
１３年も経過しています。
当然、この１３年間で建物の価値は下がっていますので、その減価分を
計算すると、約１７０万円になります（一定の計算式が税法で定められて
います）。
すると、この方法での建物の価格は９，８７２，０００円から１３年分の減
価額１，７００，０００円を差し引いた８，１７２，０００円となります。
☆質問
『はじめの方法での建物の価格は７,５００，０００円で、後の方法での建
物の価格は８，１７２，０００円と計算されました』
『いずれか有利の方を選択しても構わないのですか？』
★回答
いずれも、一般的に認められている方法ですから、税金が有利な方法を
選択しても問題ないと思います。
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